Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? Direction de l'information légale et administrative Logement Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon le type de logement, vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes. Direction de l'information légale et administrative Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) modified 2021-05-04 Question-réponse text/xml F35784 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009719/ Fr isPartOf N339 France entière https://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legales Question-réponse Particuliers www.service-public.fr Accueil particuliers Logement Location immobilière : fin du bail Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ? Logement Location immobilière Location immobilière : fin du bail Préavis et formalités du congé donné par le locataire Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) État des lieux de sortie Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon le type de logement, vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes. a Logement vide À la fin du bail Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux. Donner congé au locataire Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail. La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre. La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail. À savoirle propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge. Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations : Lorsque le locataire est âgé et qu'il a de faibles revenus, le locataire est protégé. Le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou ne peut le faire qu'à des conditions particulières. Lorsque le propriétaire a récemment acheté le logement habité par un locataire, il ne peut pas donner congé à la fin du bail. C'est le cas lorsque le propriétaire a acheté le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propriétaire peut alors seulement donner congé pour la fin du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours. Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026. Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux : Le locataire peut contester le motif du congé. Pour cela, il faut qu'il apporte la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement. Par exemple, si le prix pour acheter le logement est excessif. Il peut alors demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le propriétaire risque en outre une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € (30 000 € s'il s'agit d'une personne morale). Tribunal judiciaire ou de proximité Ministère chargé de la justice Offre de vente au locataire Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement. Droit de préemption du locataire Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement. S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption. Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter pendant au moins 2 ans après la fin du préavis. Acceptation de l'offre de vente L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire accepte la vente, il doit : en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire indiquer s'il va demander un prêt immobilier, si c'est le cas. Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le propriétaire et un autre acheteur est annulée. À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois. Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de réalisation de la vente. Refus de l'offre de vente Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants : Il adresse un refus au propriétaire Il ne répond pas au propriétaire dans les 2 premiers mois du préavis Il émet une contre-proposition que le propriétaire refuse En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire. En cours de bail Le propriétaire peut mettre en vente le logement, même s'il est habité par un locataire. Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble). Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire : Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui lui devra lui restituer le dépôt de garantie si la location prend fin. La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit parfois respecter un délai spécifique avant de donner congé (son préavis) au locataire en place. Vidéo : Votre propriétaire est il obligé de vous proposer l'achat du logement​ en cas de vente ? Logement meublé À la fin du bail Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux. Donner congé au locataire Pour cela, le propriétaire doit donner congé (son préavis) au locataire pour la fin du bail. Mais le propriétaire peut en être empêché, selon l'âge du locataire. À noterle propriétaire d'un logement loué avec un bail mobilité n'a pas besoin de donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail. Cas général La lettre de congé doit indiquer le motif du congé (congé pour vendre). Elle doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail. Attentionle propriétaire doit respecter les règles relatives au congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge. Locataire de moins de 65 ans Le locataire de moins de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé s'il répond aux 2 conditions suivantes : Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) Le montant cumulé des ressources (à la date où il prend possession de la lettre de congé) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux montants suivants : Plafonds des ressources 2019 à respecter en 2021 Nombre de personnes Types de personnes Île-de-France Autre région Paris ou ville limitrophe de Paris Autre commune 1 1 personne seule 24 116 € 24 116 € 20 966 € 1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 36 042 € 36 042 € 27 998 € 2 2 personnes 36 042 € 36 042 € 27 998 € Situation particulière : - Jeune couple - 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 1 personne à charge 47 247 € 43 325 € 33 670 € 3 3 personnes 47 247 € 43 325 € 33 670 € Situation particulière : - 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 2 personnes à charge 56 410 € 51 897 € 40 648 € 4 4 personnes 56 410 € 51 897 € 40 648 € Situation particulière : - 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 3 personnes à charge 67 116 € 61 435 € 47 818 € 5 5 personnes 67 116 € 61 435 € 47 818 € Situation particulière : - 1 personne avec 4 personnes à charge - 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité 75 523 € 69 134 € 53 891 € 6 et plus 6 personnes 75 523 € 69 134 € 53 891 € Par personne supplémentaire + 8 416 € + 7 703 € + 6 011 € Rappel Les communes limitrophes de Paris sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants : Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail) Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures au même montant maximum Il propose au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, et située à proximité. Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement. Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton. Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km. Locataire de plus de 65 ans Le locataire de plus de 65 ans (à la date de fin du bail) est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux montants suivants : Plafonds des ressources 2019 à respecter en 2021 Nombre de personnes Types de personnes Île-de-France Autre région Paris ou ville limitrophe de Paris Autre commune 1 1 personne seule 24 116 € 24 116 € 20 966 € 1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 36 042 € 36 042 € 27 998 € 2 2 personnes 36 042 € 36 042 € 27 998 € Situation particulière : - Jeune couple - 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 1 personne à charge 47 247 € 43 325 € 33 670 € 3 3 personnes 47 247 € 43 325 € 33 670 € Situation particulière : - 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 2 personnes à charge 56 410 € 51 897 € 40 648 € 4 4 personnes 56 410 € 51 897 € 40 648 € Situation particulière : - 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 3 personnes à charge 67 116 € 61 435 € 47 818 € 5 5 personnes 67 116 € 61 435 € 47 818 € Situation particulière : - 1 personne avec 4 personnes à charge - 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité 75 523 € 69 134 € 53 891 € 6 et plus 6 personnes 75 523 € 69 134 € 53 891 € Par personne supplémentaire + 8 416 € + 7 703 € + 6 011 € Rappel Les communes limitrophes de Paris sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants : Il a plus de 65 ans (à la date de fin du bail) Il a des ressources (à la date où le locataire prend possession de la lettre de congé) inférieures aux mêmes montants maximum Il propose au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité. Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement. Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton. Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km. En cas de congé frauduleux Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un congé frauduleux au locataire. Le locataire peut contester le motif du congé. Pour cela, il faut qu'il apporte la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement. Par exemple, si le prix pour acheter le logement est excessif. Il peut alors demander au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le propriétaire risque en outre une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € (30 000 € s'il s'agit d'une personne morale). Tribunal judiciaire ou de proximité Ministère chargé de la justice En cours de bail Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire. Les règles diffèrent selon que le logement est loué ou non avec un bail mobilité. Cas général Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble). Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire : Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui lui devra lui restituer le dépôt de garantie si la location prend fin. La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement. Bail mobilité Si le propriétaire vend le logement, ou s'il le cède gratuitement, durant le bail mobilité, le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire : Son nom ou dénomination Son domicile ou siège social Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire) Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. Achat ou vente d'un logement Logement Location immobilière : fin du bail Logement Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) Logement Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) adil Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) Maison de justice et du droit mjd Ministère chargé de la justice Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 15 Logement vide Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 25-8 Logement meublé Jeune couple 2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans Droit de préemption Droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre Proche parent jusqu'au 3e degré inclus Neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent Notification Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne Quelles sont les règles d'un "bail mobilité" ? Un propriétaire peut-il vendre un logement habité par un locataire ? Quelle sanction s'applique en cas de préavis frauduleux du propriétaire ? Location meublée ou vide : quelles différences ? Quels sont les différents types de location d'un logement meublé ? Bail d'habitation : peut-on envoyer son préavis (congé) par mail ? J'achète un logement Je veux obtenir un crédit immobilier