Crédit-bail immobilier Direction de l'information légale et administrative Gestion - Finances Le crédit-bail immobilier permet à la banque d'acheter un bien immobilier à usage professionnel et de louer ces locaux au client qui pourra acquérir le bien à la fin du contrat de location. À l'inverse, avec une cession-bail, l'entreprise propriétaire d'un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail. Cela lui lui permet de disposer d'un apport de trésorerie, tout en l'occupant. À l'issue du contrat de crédit-bail, l'entreprise en récupère la propriété. Direction de l'information légale et administrative Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie modified 2021-01-12 Fiche pratique text/xml F23220 http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006197083&cidTexte=LEGITEXT000006069574, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006197183/, http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006191649&cidTexte=LEGITEXT000006069577, http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006185109&cidTexte=LEGITEXT000006072026 Fr isPartOf N22284 France entière https://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legales Fiche pratique Professionnels www.service-public.fr Tout professionnel Accueil professionnels Gestion - Finances Financement - Aides Crédit-bail immobilier Gestion - Finances Comptabilité, facturation, financement, marchés publics Financement - Aides Fonds propres ou financement externe d'une entreprise Aides publiques en cas de difficulté d'une entreprise Règles de crédit aux entreprises Crédit-bail immobilier Garantie d'une dette : gage et nantissement Financement participatif ou crowdfunding Prêt garanti par l'État (PGE) Covid 19 : fond de solidarité Covid-19 : aide exploitants remontées mécaniques Aide pour artisan, commerçant ou agriculteur impacté par le coronavirus Aides à l'investissement en faveur de la décarbonation Aide au fonctionnement pour la chaleur bas carbone Aide au fonctionnement pour la vente de matières plastiques recyclées Covid 19 : aide au paiement des congés payés Aide à la numérisation pour les petites entreprises touchées par le coronavirus Le crédit-bail immobilier permet à la banque d'acheter un bien immobilier à usage professionnel et de louer ces locaux au client qui pourra acquérir le bien à la fin du contrat de location. À l'inverse, avec une cession-bail, l'entreprise propriétaire d'un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail. Cela lui lui permet de disposer d'un apport de trésorerie, tout en l'occupant. À l'issue du contrat de crédit-bail, l'entreprise en récupère la propriété. Contrat d'une durée supérieure à 12 ans Qui est concernée ? Toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA). Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération. Quelles sont les conditions du contrat ? L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue. Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire. Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location. Différents montages sont possibles : L'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail. L'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire. Le locataire dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble. L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail). Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers. Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement. Le crédit-bailleur doit obligatoirement le soumettre à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). Fin du contrat de crédit-bail À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur. L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières : La cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés L'acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble Le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement. Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur. À savoiren cas de faillite de l'entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l'ordre des créanciers). Si l'entreprise est reprise, le bailleur continue l'opération avec le nouveau preneur, qui n'est pas dans l'obligation de payer les loyers antérieurs. Règles fiscales Contrat d'une durée de moins de 15 ans Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA. En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle. À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables. Pour obtenir le montant à réintégrer plusieurs choses sont à prendre en compte. Puis il faut ensuite déduire de ce montant le prix cession. L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Il doit ensuite déduire de ce montant le prix de cession. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat. À noterLa taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien. Une société peut céder un immeuble à une société de crédit-bail mais il faut qu'elle en retrouve la jouissance immédiatement grâce à un contrat de crédit-bail. Elle peut répartir à parts égales la plus-values réalisée sur les exercices clos sur la durée du contrat de crédit bail dans la limite de 15 ans. Cela s'applique aux cession conclues entre janvier 2021 et juin 2023 pour lesquelles un accords de financement a été fait et accepté précédemment entre le 28 septembre 2020 et décembre 2022 inclus. La cession devra être affectée à l'activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du crédit preneur. À savoircela s'applique aussi à l'immeuble loué par une entreprise à une autre entreprise en lien de dépendance avec elle. Il faut cependant que l'immeuble soit affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Contrat d'un durée de plus de 15 ans Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA. En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle. À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables. Si le contrat est d'une durée minimum de 15 ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire. La petite et moyenne entreprise, qui a contracté un crédit-bail pour une durée d'au moins 15 ans entre 2007 et 2013, est dispensées de réintégrer une partie des loyers dans leurs bénéfices. La partie des loyers concernée est celle qui correspond à la différence entre le prix d'acquisition de l'immeuble et sa valeur résiduelle. Ce n'est possible que si l'opération porte sur un immeuble situé dans une ZRR ou une zone d'aides à finalité régionale (AFR). À noterLa taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien. Contrat de moins de 12 ans Qui est concernée ? Toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA). Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération. Quelles sont les conditions du contrat ? L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue. Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial ni prêt bancaire. Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location. Différents montages sont possibles : L'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail. L'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire. Le locataire dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble. L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail). Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers. Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement. Fin du contrat de crédit-bail À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur. L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières : La cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés L'acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble Le transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement. Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur. À savoiren cas de faillite de l'entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l'ordre des créanciers). Si l'entreprise est reprise, le bailleur continue l'opération avec le nouveau preneur, qui n'est pas dans l'obligation de payer les loyers antérieurs. Règles fiscales Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA. En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle. À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables. Pour obtenir le montant à réintégrer plusieurs choses sont à prendre en compte. Puis il faut ensuite déduire de ce montant le prix cession. L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Il doit ensuite déduire de ce montant le prix de cession. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat. À noterLa taxe foncière est, sauf exceptions, due par le crédit bailleur car il reste propriétaire du bien. Une société peut céder un immeuble à une société de crédit-bail mais il faut qu'elle en retrouve la jouissance immédiatement grâce à un contrat de crédit-bail. Elle peut répartir à parts égales la plus-values réalisée sur les exercices clos sur la durée du contrat de crédit bail dans la limite de 15 ans. Cela s'applique aux cession conclues entre janvier 2021 et juin 2023 pour lesquelles un accords de financement a été fait et accepté précédemment entre le 28 septembre 2020 et décembre 2022 inclus. La cession devra être affectée à l'activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du crédit preneur. À savoircela s'applique aussi à l'immeuble loué par une entreprise à une autre entreprise en lien de dépendance avec elle. Il faut cependant que l'immeuble soit affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques) Pour effectuer une demande de renseignements, de copies ou extraits de documents hypotheque Code général des impôts : articles 38 quindecies H à 38 quindecies K Code général des impôts : articles 36 à 43 bis Code général des impôts : articles 239 sexies A à 239 sexies D Code monétaire et financier : articles L313-7 à L313-10 TVA Taxe sur la valeur ajoutée ZRR Zone de revitalisation rurale